歴史的風土保存区域:確認申請までに手間がかかった理由 その3

確認申請までに手間がかかった理由その3。

まだまだ別途申請する必要があるものはあります。鎌倉は数多くの歴史的遺産が存在しています。そのため、古都保存法に基づく「歴史的風土保存区域」が、市全体の面積の24.8%に指定されています。

例によって僕らの土地ももれなく歴史的風土保存区域となっており、建築物その他の工作物の新築、改築又は増築を行う場合は、あらかじめその旨を県知事に届出ることが必要になります。また、県知事は、歴史的風土の保存上必要がある場合には、届出をした者に対して、助言又は勧告することができるそうです。

申請する内容(つまり規制をクリアする内容)としては「風致地区」での規制で準備した書類と同様のものになるのでしょうか。詳細がいまいち良くわかっていませんが、趣旨としてはとにかくこの歴史的風土と自然景観を維持保存するために、市だけでなく県にまで許可をもらわないといけないということですね。

風致地区:確認申請までに手間がかかった理由 その2

確認申請までに手間がかかった理由その2。

自然がたくさん残されている鎌倉。市内の約55.5%が「風致地区」というものに指定されています。風致地区というのは何も鎌倉だけに限らず、全国にあるようです。ちなみに初めて指定されたのは東京の明治神宮周辺だとか。相当土地の開発が進んだ日本でも所により、たとえば神社仏閣の周囲とかに緑が残っているのはこの制度の影響があるのかもしれません。

で、鎌倉市に話を戻すと、ただでさえ三方を山に囲まれ、残すは海という地形なのにその市内の半分以上の面積が風致地区ということになります。風光明媚な鎌倉ならではかも知れません。

僕らが買った土地は、長谷の鎌倉大仏近く。当然風致地区(第2種風致地区)に指定されています。風致地区内で建築物の新築・増改築などを行うときは、建築確認申請の提出前に風致地区行為の許可を鎌倉市長からもらう必要があります。いくら自分の土地でも好き勝手な建物を建てることはできません。

第2種風致地区での許可条件は、まず「建築物の位置、形態、意匠(色彩、材質を含む)などが周辺の風致と調和すること」。これは依頼しているビルダーさんの建てる家のテイストで問題ないでしょう。先鋭的な設計を施した近未来的な家だともしかしたら却下されるかもしれません。

次に「建築物の高さ8m以下、建ぺい率40%以下、壁面後退距離(セットバック)が道路に接する部分で1.5m・その他の部分で1mという基準に適合していること」。これは土地を購入する時点で不動産屋から重要事項としても説明をされます。

第一種低層住居専用地域なので建築物の高さ10m以内、建ぺい率40%・容積率80%という指定がありましたが、さらに高さを2m抑え、敷地境界線から1m離した建物でなければ許可は下りません。

道路からのセットバックについては、僕らの土地は旗竿状の土地ゆえに、道路に接する部分からは確実に1.5m以上離した状態でなければ建てられない土地なので、あまり気にする必要はありませんでした。しかし四角形の整形地であれば、敷地入り口から建物まで1.5m以上のアプローチが必須になります。

さらに「敷地内に木竹が存在しない場合は、風致の維持に必要な植栽等を行うこと。 高木、中木、低木、生垣等により敷地面積の20%以上の植栽をする」。これ少し厄介です。家を建てて住む前から植栽の計画も建てなければならず、しかも敷地面積の20%って結構な面積になります。

※ちなみに植栽計画で留意すべき点は、

  • 植栽面積(敷地面積の20%)10平方メートルあたりに高木1本、中木2本、低木1平方メートルの割合で本数を確保する。敷地面積に換算すると、50平方メートルあたりに高木1本、中木2本、低木1平方メートルの割合
  • 敷地境界の2方向、できる限り道路側に生垣を設置する
  • よう壁等構造物には、つた等をはわせる
  • 樹木だけでは20%に足りない植栽面積分は、芝生等で補うことも可

以上のことをふまえ、土地利用に合わせた植栽計画をたてる、だそうです。

風致地区の許可条件の最後に「建築物が周囲の地面と接する位置の高低差が6m以下であること」とあります。これはどうなんでしょう。最高地点が8mで周囲が6mだったらその地区全ての建物が寄棟の屋根になってしまうような。現在既にこの地域に建っている建物の傾向から見ても、周辺の風致と調和した美しい家としてちゃんと申請すればこの点はOKなのではないでしょうか。この条件は良くわかりません。僕らの家も片流れ屋根の設計ですが、設計担当Eさんが市役所窓口で少し説明をしたら申請を受理してくれたようです。

風致地区内行為の許可申請審査期間は2週間ほどだそうです。5月25日現在、まだ審査をパスしていませんが、もうすぐ許可が下りて建築確認申請になるという状況です。

接道義務:確認申請までに手間がかかった理由 その1

確認申請までに手間がかかった理由その1。

それは「接道義務」。建築物の敷地が、「道路」に2メートル(ないし3メートル)以上接していなければなりません。消防車とか救急車が近づけるような経路を確保したり、なにか災害が起きた時の避難経路として、その土地に十分な開口部がなければ建築物は建てられないのです。たとえば格安物件として出ている旗竿地で、「道路」に接する部分の幅が2m以下のものがあったらそこはたぶん買ってはいけません。土地が買えても家を建てられないからです。古屋有りなら住めるのでしょうが、再建築不可になるでしょう。

まぁ今回の土地は幸い3m以上の幅で接道しているので余裕のOKなのですが、問題はここから。

建築基準法における「道路」の定義として、道路は幅員が4メートル(ないし6メートル)以上であることが求められ、原則として4メートル未満のものは建築基準法上では「道路」としては扱わないとなっています。

ちなみに土地の前の道は4mに惜しくも届かず(残り数センチ!!)

ルールとして土地がいくら幅2m以上で道に接していても、その道が「道路」として扱われないのでは「建築不可」となってしまうのです。どうみても道なのに。

そんなことを言っていると狭い路地だらけの鎌倉ではもはや家なんぞ建てられなくなってしまいます。そこでいわゆる「ただし書き道路」として許可をとるのです。つまり、建築基準法上(数字上?)は「道路」として扱われないのですがどうみても「道路」と変わらなかったり、周辺の状況やこれから建てようとしている建築物から「交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がない」と認めてもらえるような申請をするのです。そうして許可が下りれば、接道義務を満たしていない敷地でも建築可能になるのです。

まずはこの許可をとらなければならなかったのです。とは言っても、実際に書類を作成して役所に通い詰め、各種許可をとっているのは設計担当のEさんです。お仕事とはいえ、本当にありがとうございます。足を向けて寝られません。

XXX(伏せます):茅ヶ崎の行列ができるラーメン店

茅ヶ崎でいつも行列しているラーメン屋さん。ちょうど打ち合わせがお昼に終わったので行ってみました。いつもなら写真も載せますが・・・。

並ぶこと40分。人ごみが苦手、並ぶのも嫌いな僕が何も言わずに(正確には腹が減りすぎて省エネモードになっていただけ)並んで入り「つけめん」を注文。妻はふつうのらーめんをオーダー。

出て来たのは野菜(ほぼもやし)メガ盛りの器でした。これだけ茹でたてのもやし入れたらどんどんスープは薄くなります。妻のらーめんは、ほどなく味の無いスープにもやしの山と麺だけに。つけめんをチョイスした僕は、スープが薄くなることは無かったけれど、どこまで食べてももやしばかり。

値段は安かったけれど、もう行かん!

いやー久しぶりに一切褒めるべき点の無い(マズい)らーめんを食べたなぁ。

注記:僕ら夫婦は、行列ができる名店でごくたまに「何が美味いのか分からない」という感想を持ちます。そこそこ好きですが決してらーめん通では無いし、グルメでもありません(一番美味いラーメンは「サッポロ一番みそラーメン」なのではないかと思っている)。もしかしたら、僕ら以外の人によっては、とても美味しいラーメン店の可能性があるので、お店の名前は伏せます。

以上

第9回自邸プラン打ち合わせ

連休が過ぎ、33才の誕生日もすでに迎え、またひとつ大人になった(?)5月22日に久しぶりの打ち合わせを茅ヶ崎のビルダーさん宅で行いました。前回の打ち合わせから1ヵ月半あいています。

土地も取得済みで建物のプランもほぼ決まっているのにどうしてこんなに時間がかかっているかというと、僕らが購入した土地は葉山~鎌倉~湘南地域の中でも各種申請が盛りだくさん、フルで許認可が必要なエリアだからです。

家(建物)を建てるには、これから建てようとする建築物が建築基準法令をはじめとした建築基準関係規定に則って、ちゃんと適合したものになっていますよという書類を提出(建築確認の申請)し、建築主事または民間の指定確認検査機関のお墨付き(確認済証)をもらわないといけません。

この建築確認のための前準備で色々な許可が必要な土地だったから、少し時間がかかってしまいました。フルで必要だった各種許可についてはまた機会を改めて書くとして、とりあえずようやく建築確認申請を出せそうな段階になったため、建物プランの最終確認を含めて打ち合わせをしました。とはいっても大きな変更はもはやなく、久しぶりの顔合わせ的な内容になったような気がします。

同時に地盤調査の結果が出て、上から50cmくらいの表層改良を施せば問題なく建てられるということになりそう。

これより確認申請を行い、6月中旬には地鎮祭を行って着工になる予定です。今のところ・・・。